宅建の合格点（合格ライン）の推移と科目別の目標点｜過去10年は33〜38点、5問免除は5点低い

本ページはプロモーション（広告）を含みます。

宅建（宅地建物取引士試験）の合格点は、毎年同じではありません。50問の試験で「何点取れば受かるのか」は、試験が終わってから決まります。

結論から書くと、平成28年度〜令和7年度の12回の合格点は33点〜38点でした。最も高かったのは令和2年度（10月）の38点、最も低かったのは令和7年度の33点です。12回すべてで、38点あれば合格点に届いていました。

この記事では、試験を実施している不動産適正取引推進機構（RETIO）の公式資料をもとに、合格点・合格率・受験者数・合格者数の推移を表で載せます。そのうえで、合格点が毎年変わる理由、5問免除の人の合格点、令和8年度の合格点がいつわかるか、そして来年に向けた科目別の目標点を整理します。情報は2026年11月1日時点のものです。

宅建の合格点の推移（平成28年度〜令和7年度）

RETIOが公開している「試験実施概況（令和7年度以前10年間）」から、合格点・合格率・受験者数・合格者数を写したのが次の表です。令和2年度と令和3年度は、試験が10月と12月の2回に分かれて行われたので、2行ずつ載せています。

年度	受験者数	合格者数	合格率	合格点（一般・50問中）	合格点（5問免除者・45問中）
平成28年度（2016）	198,463人	30,589人	15.4%	35点	30点
平成29年度（2017）	209,354人	32,644人	15.6%	35点	30点
平成30年度（2018）	213,993人	33,360人	15.6%	37点	32点
令和元年度（2019）	220,797人	37,481人	17.0%	35点	30点
令和2年度（10月）	168,989人	29,728人	17.6%	38点	33点
令和2年度（12月）	35,261人	4,610人	13.1%	36点	31点
令和3年度（10月）	209,749人	37,579人	17.9%	34点	29点
令和3年度（12月）	24,965人	3,892人	15.6%	34点	－（記載なし）
令和4年度（2022）	226,048人	38,525人	17.0%	36点	31点
令和5年度（2023）	233,276人	40,025人	17.2%	36点	31点
令和6年度（2024）	241,436人	44,992人	18.6%	37点	32点
令和7年度（2025）	245,462人	45,821人	18.7%	33点	28点

出典：RETIO「試験実施概況（令和7年度以前10年間）」（2025年12月作成）。令和3年度12月の5問免除者の欄は、資料上「－」と書かれています。

表から読み取れること

• 合格点は33〜38点：12回の平均は35.5点です（資料の値からの計算値）
• 37点以上だった回は3回：平成30年度（37点）、令和2年度10月（38点）、令和6年度（37点）
• 合格率は13.1%〜18.7%：令和7年度の18.7%が、この10年で最も高い値です
• 受験者も合格者も増えている：受験者数は平成28年度の198,463人から令和7年度は245,462人に、合格者数は30,589人から45,821人になりました

合格点の幅は5点あります。同じ35点でも、ある年は合格、ある年は不合格です。「35点取れれば大丈夫」とは言えないのが、宅建のむずかしいところです。

宅建の難易度や合格率の全体像は、宅建の難易度と合格率の記事にまとめています。

合格点が毎年変わるのはなぜか

合格点は試験のあとに決まる

宅建の合格点は、試験の前には決まっていません。RETIOは合格発表のときに、合格者の受験番号とあわせて「合否判定基準」（その年の合格点）を公表します。つまり、受験した人は、試験が終わった時点では自分が合格点に届いたかどうかがわかりません。

RETIOは、合格点をどのような考え方で決めているかを、具体的には説明していません。そのため、ここから先は公式の説明ではなく、推移の表から見える傾向として書きます。

合格率がほぼ一定の範囲に収まっている

表を見ると、合格点は33〜38点と5点も動いているのに、合格率は10月の試験に限ると15.4%〜18.7%の範囲に収まっています。合格点が大きく動いても、合格率はそれほど動いていません。

このことから、宅建は「何点取れば合格」と点数を先に決めるのではなく、合格する人の割合がおおむね一定になるように、その年の合格点が決まっているように見えます。一般に、宅建は「相対評価の試験」と言われることがあるのは、このためです。ただし、RETIOが「相対評価」と書いているわけではありません。

問題がむずかしい年は合格点が下がるように見える

わかりやすい例が令和7年度です。合格点は10年で最も低い33点でしたが、合格率は10年で最も高い18.7%でした。合格点が下がったのに、合格した人の割合はむしろ増えています。

逆に、令和2年度10月は合格点が38点と最も高く、合格率は17.6%でした。点数だけを見ると高いハードルに見えますが、合格率は他の年と大きく変わりません。

こうした動きは、「問題がむずかしくて全体の点数が低かった年は合格点が下がり、やさしくて点数が高かった年は合格点が上がる」と考えると説明がつきます。受験生にとっての意味は、合格点は自分ではなく、受験者全体の出来で決まるということです。

受験生が取るべき考え方

合格点が全体の出来で動く以上、「今年は何点で受かるか」を予想して、その点数ぎりぎりを狙う勉強はおすすめしません。予想が1〜2点ずれるだけで、結果が変わってしまうからです。

代わりに、過去の合格点の最高値を超える点数を目標にしておけば、問題がやさしい年に当たっても合格点を上回れます。過去12回の最高は38点なので、この記事では「38点」を安全圏の目安にします。具体的な科目別の配分は、このあとの章で紹介します。

令和8年度の合格点は11月25日（水）9:30に発表

2026年10月18日（日）に行われた令和8年度の試験の合格点は、11月1日時点ではまだ公表されていません。受験者数・合格者数・合格率もまだ出ていません。

発表の日時と、公開されるもの

RETIOのスケジュールによると、令和8年度の合格発表は2026年11月25日（水）9:30です。RETIOのサイトに、次の3つが掲載されます。

• 合格者の受験番号
• 合否判定基準（その年の合格点）
• 正解番号（各問題の正しい答えの番号）

RETIOのFAQによると、合格発表は原則として11月下旬で、試験日から数えて26日後（土日祝を除く）とされています。掲載は翌年7月末までです。

合格・不合格の通知

• 合格した人には、合格証書などが簡易書留郵便で送られてきます
• 不合格だった人には、通知は送られません（RETIO FAQ）
• 令和8年度は、得点をマイページで見られるのは「合格発表日以降（日時未定）」とスケジュールに書かれています。対象や開始の日時は、発表前後にRETIOのサイトで確認してください

発表前に「何点だったか」を知るには

正解番号もRETIOの発表と同じ日に公開されます。問題用紙に自分の答えを書き残していれば、11月25日に正解番号と照らし合わせて自己採点ができます。

それより前に、予備校などの各社が独自に解答速報や合格点の予想を出すことがあります。ただし、これらは各社の予想で、公式の発表ではありません。この記事では予想の点数は出しません。正式な合格点は、11月25日のRETIOの発表で確認してください。

点数が合格点に届かなかったときの考え方と、来年に向けた立て直し方は、宅建に落ちたときにやることでまとめています。

発表を待つあいだに、来年に向けて1問だけ解いてみませんか。範囲が広く、点数が安定しにくい権利関係（民法など）から1問、その場で解けます。迷った人は、この先の「権利関係の目標点」の章を参考にしてください。

科目別の目標点：38点を安全圏にした配分例

ここからは公式の基準ではなく、資格のミカタとしてのおすすめの目標点です。

科目ごとの問数（目安）

RETIOが公式に示しているのは「試験の内容」の7つの項目だけで、科目ごとの問数や問題番号は公式には決まっていません。下の表の問数と問題番号は、講座会社（TACやLECなど）が使っている区分で、例年の目安です。年度によってずれることがあります。

科目	問数（目安）	問題番号（例年）	目標点（この記事の推奨）	正解率
宅建業法	20問	問26〜45	18点	9割
権利関係（民法など）	14問	問1〜14	8点	約6割
法令上の制限	8問	問15〜22	6点	7割5分
税・価格の評定	3問	問23〜25	2点	約7割
免除科目（5問免除の対象）	5問	問46〜50	4点	8割
合計	50問	－	38点	7割6分

この配分にした理由を、科目ごとに説明します。根拠には、資格のミカタ編集部で平成28年度〜令和7年度の12回分の試験を論点ごとに数えた結果を使います（問題文は載せず、出た回数だけを書きます）。くわしい数字は宅建の頻出論点ランキングにまとめています。

宅建業法：20問中18点（いちばん稼ぐ科目）

宅建業法は全50問のうち20問を占める、最も大きな科目です。そのうえ、毎年同じテーマがくり返し出ます。12回分を数えると、重要事項説明（35条）は12回すべてで出て合計30問、37条書面は12回すべてで合計25問、広告・業務上の規制も12回すべてで合計23問でした。報酬、媒介契約、住宅瑕疵担保履行法も12回すべてで出ています。

出るところがはっきりしているので、勉強した分だけ点になりやすい科目です。ここで2問以上落とすと、ほかの科目で取り返すのが大変になります。宅建業法は満点に近い18点を目標にしてください。

権利関係：14問中8点（深追いしない科目）

権利関係は民法・借地借家法・区分所有法・不動産登記法などからなり、範囲がとても広い科目です。12回分を見ると、判決文を読ませる問題などをまとめた「その他の民法」が10回で合計18問出ていて、毎年なにかしら初めて見るような問題がまじります。

一方で、借地借家法（借地）・借地借家法（借家）・区分所有法・不動産登記法は、12回すべてで1問ずつ出ていました。相続も12回のうち11回で出ています。毎回出るテーマで確実に取り、見たことのない問題は深追いしないと割り切るのが、8点を取る現実的な方法です。

法令上の制限：8問中6点（覚えれば取れる科目）

法令上の制限は、出るテーマがほぼ固定されています。12回分では、建築基準法が毎回2問、都市計画法・開発許可・盛土規制法（宅地造成）・土地区画整理法・農地法が毎回1問ずつ、国土利用計画法も12回のうち11回で出ていました。

数字や用語を覚える部分が多く、とっつきにくい科目ですが、覚えた分だけ確実に点になります。8問のうち6点を目標にしましょう。

税・価格の評定：3問中2点

税・価格の評定は3問と少ないですが、出方に規則性があります。12回分を数えると、「不動産鑑定評価基準」と「地価公示」で合わせて12問、「固定資産税」と「不動産取得税」で合わせて12問、「登録免許税・所得税・印紙税」で合わせて12問でした。どの回も、この3つのグループから1問ずつ出ていた計算です。

3問すべてを完璧にするより、鑑定評価・地価公示と、固定資産税・不動産取得税の2つを確実にして、2点を取りにいくのがおすすめです。

免除科目：5問中4点

問46〜50にあたる免除科目（土地・建物の知識、需給・実務など）は、住宅金融支援機構、景品表示法（公正競争規約）、統計、土地の知識、建物の知識の5テーマが、12回すべてで1問ずつ出ていました。テーマが決まっているので、直前期に集中して覚えれば点を取りやすい科目です。5問中4点を目標にします。

なぜ「38点」なのか

38点は、平成28年度〜令和7年度の12回で最も高かった合格点（令和2年度10月）と同じ点数です。12回のどの年に当たっても合格点以上だった点数なので、「安全圏」の目安にしました。

実際の本番では、得意・不得意で科目ごとの点数はずれます。大事なのは、どの科目で何点を取るかを決めておき、届かない科目を練習で見つけることです。権利関係が6点に終わっても、宅建業法で19点、法令上の制限で7点取れれば、合計はほぼ同じになります。

5問免除の人の合格点と目標点

5問免除とは

宅建の仕事をしている人は、「登録講習」を受けて修了すると、修了試験に合格した日から3年以内の試験で、5問分が免除されます（RETIO「登録講習」）。免除されるのは、試験内容の7項目のうち「土地・建物の形質等」と「需給・実務」で、例年は問46〜50にあたります（問題番号は講座会社の区分で、RETIOは問番号を示していません）。

5問免除の人は45問を解き、試験時間は13:10〜15:00の1時間50分です。一般の受験者は13:00〜15:00の2時間です（令和8年度のRETIOのスケジュール）。

合格点は一般より5点低い

最初の表のとおり、5問免除者の合格点は、記載のある回ではすべて一般の合格点より5点低くなっています。たとえば令和7年度は、一般が50問中33点、5問免除者が45問中28点でした。免除される5問ぶんをそのまま差し引いた形です。

なお、令和3年度12月の試験だけは、5問免除者の欄が資料上「－」となっていて、合格点の記載がありません。

5問免除の人の目標点

一般の安全圏38点から5点を引くと、5問免除者の安全圏は45問中33点です。この記事の配分例から免除科目を除くと、宅建業法18点・権利関係8点・法令上の制限6点・税・価格の評定2点で、合計34点になります。33点に1点の余裕を持たせた目標です。

免除されるのは、比較的覚えやすい科目です。5問免除の人は、残りの4科目で一般の人と同じ点数を取る必要があるので、免除で浮いた時間を宅建業法と権利関係の練習に回すと効果的です。

目標点に届かない科目の伸ばし方

まず、科目ごとの点数を出す

目標点を決めたら、今の自分がどの科目で足りていないかを確かめます。やり方はシンプルです。

1. 過去問を1回分（50問）、2時間を計って解く
2. 答え合わせのときに、問題番号で科目を分けて、科目ごとの点数を出す（例年の区分は、問1〜14が権利関係、問15〜22が法令上の制限、問23〜25が税・価格の評定、問26〜45が宅建業法、問46〜50が免除科目です。年度によってずれることがあります）
3. 目標点との差がいちばん大きい科目から復習する
4. 2〜3日あけて、間違えた問題だけを解き直す

合計点だけを見ていると、苦手な科目が隠れてしまいます。点数は必ず科目ごとに記録してください。

RETIOは、昭和63年度〜令和7年度の38年度分の試験問題と正解番号を、サイトで無料公開しています。法改正で正解が変わった問題の扱いや、何年分・何周解けばいいかは、宅建の過去問の使い方でくわしく整理しています。

科目ごとの伸ばし方のコツ

• 宅建業法が18点に届かない：35条（重要事項説明）と37条書面のちがい、8種制限、報酬計算など、毎年出るテーマから順に固める。数字（期間・金額）は表にまとめて覚える
• 権利関係が8点に届かない：借地借家法・区分所有法・不動産登記法・相続など、毎回出るテーマを先に仕上げる。初めて見るタイプの問題は、練習でも時間をかけすぎない
• 法令上の制限が6点に届かない：建築基準法（毎回2問）と都市計画法・開発許可を優先する。用途地域ごとの制限などは、一覧表にして見比べる
• 税・価格の評定と免除科目：テーマが決まっているので、試験の1〜2か月前にまとめて覚えると効率がよい

届かない科目だけを集中して解く

苦手な科目がわかったら、テキストを最初から読み直すより、その科目の問題だけをくり返し解くほうが早く伸びます。1回分を通して解くのは、仕上がりを確かめるときだけで十分です。

スマホで科目ごとに練習したい人は、資格のミカタの学習アプリ「ごうかくっ！」も使えます。宅建はオリジナル問題470問を、宅建業法・権利関係・法令上の制限・税その他・5問免除科目の5分野すべてで用意していて、選択肢（肢）ごとに解説が付いています。目標点に届かない分野だけを選んで、集中して解けます。カワセ先生が1テーマずつ説明する3分前後の動画レッスン（宅建は全99本）や、学習マップ、毎日の「今日の3問」もあり、登録は無料です。

勉強そのものをいつから始め、1日何時間取ればいいかは、宅建の勉強時間と独学スケジュールを参考にしてください。

よくある質問

Q. 宅建は何点取れば合格できますか？

決まった点数はありません。合格点は毎年変わり、試験のあとにRETIOが発表します。平成28年度〜令和7年度の12回では33〜38点でした。資格のミカタでは、過去の最高と同じ38点を安全圏の目安にしています（公式の基準ではありません）。

Q. 令和8年度（2026年）の合格点はいつわかりますか？

2026年11月25日（水）9:30に、RETIOのサイトで合格者の受験番号・合否判定基準・正解番号が発表されます。2026年11月1日時点では、合格点は公表されていません。各社が出している予想点は公式のものではないので、正式な点数は発表で確認してください。

Q. 5問免除だと合格点は何点になりますか？

平成28年度〜令和7年度で記載のある回は、すべて一般の合格点より5点低い点数でした（45問中）。たとえば令和7年度は、一般33点に対して5問免除者は28点です。

Q. 合格点が低い年は、受かりやすい年なのですか？

そうとは限りません。たとえば令和7年度は合格点が33点と低かったものの、合格率は18.7%で、他の年と大きく変わりませんでした。合格点が低い年は、問題がむずかしく全体の点数が低かった年だと考えられます。合格点の高い・低いだけで、受かりやすさは判断できません。

Q. 科目ごとに最低点（足切り）はありますか？

RETIOが公表している合格点は、50問（5問免除者は45問）の合計点の1つだけで、科目ごとの基準点は公表されていません。ただし、問数の多い宅建業法で大きく落とすと合計点が届きにくくなるので、科目ごとの目標点を決めて練習するのがおすすめです。

まとめ

• 宅建の合格点は毎年変わり、平成28年度〜令和7年度の12回では33〜38点（平均35.5点）
• 合格点は5点の幅で動く一方、10月の試験の合格率は15.4%〜18.7%に収まっている。合格する割合がほぼ一定になるよう決まっているように見え、一般に「相対評価」と言われる（RETIOの公式の説明ではない）
• 5問免除者の合格点は、記載のある回はすべて一般より5点低い（45問中）
• 令和8年度の合格点は、2026年11月25日（水）9:30にRETIOが発表。11月1日時点では未公表
• 目標点の例は38点：宅建業法18点・権利関係8点・法令上の制限6点・税・価格の評定2点・免除科目4点（資格のミカタの推奨。科目別の問数は目安）
• 5問免除の人は、免除科目を除いた4科目で34点を目標に
• 過去問を科目ごとに採点し、目標点に届かない科目を集中して解く

来年に向けて、届かない分野の練習から始めたい人は「ごうかくっ！」のオリジナル問題も使ってみてください。登録は無料です。講座を使って勉強したい人は、宅建の通信講座の比較もあわせてどうぞ。