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宅建の勉強で「ここはよく出る」と言われても、どのくらいよく出るのかは、ふつう数字では示されません。そこで資格のミカタでは、過去12回分の宅建試験、合わせて600問を、1問ずつ論点に分けて数えました。
先に結論を書きます。600問のうち310問（約52%）は、12回すべてで出た論点から出ています。12回中8回以上出た論点まで広げると、478問（約80%）です。宅建は、毎年ほぼ同じテーマが同じ数だけ出る試験だといえます。
この記事では、分野ごと（宅建業法・権利関係・法令上の制限・税と価格・5問免除科目）に「毎回出る論点」「よく出る論点」「たまにしか出ない論点」を表にまとめ、勉強の順番に落とし込みます。数え方と、このデータで言えないことも最初に書いておきます。
過去12回分・600問を数えた結果：出題数ランキング
数えた範囲と数え方
対象は、平成28年度から令和7年度までの試験です。令和2年度と令和3年度は、10月と12月の2回に分けて試験が行われたので、10年度分で12回になります。1回50問なので、合わせて600問です。
- 1問に1つの論点を割り当てました。1問の中で業法のいくつかの論点をまたいで問う問題は、「総合問題」という別の論点として数えています
- 1回の試験で同じ論点が2問出たら「2」と数えます。表の「出題数」は12回の合計です
- 「出た回数」は、12回のうち何回の試験でその論点が1問以上出たか、です
- 論点の分け方は、資格のミカタの社内の分類です。講座会社やテキストの章立てとは一致しません
この記事では、出た回数で次の4つに分けて呼びます。
| 呼び方 | 出た回数 | 意味 |
|---|---|---|
| 毎回 | 12回中12回 | この12回では一度も外れていない |
| よく出る | 12回中8〜11回 | ほぼ毎年出る。出ない年があっても1〜2回 |
| ときどき | 12回中5〜7回 | 2回に1回くらい |
| たまに | 12回中4回以下 | 3回に1回より少ない |
※この区切りは、この記事で読みやすくするために決めたものです。
出題数ランキング（全分野・上位12）
| 順位 | 論点 | 分野 | 出題数（12回合計） | 出た回数 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 重要事項説明（35条） | 宅建業法 | 30 | 12/12 |
| 2 | 37条書面（契約書面） | 宅建業法 | 25 | 12/12 |
| 3 | 建築基準法 | 法令上の制限 | 24 | 12/12 |
| 4 | 広告・業務上の規制 | 宅建業法 | 23 | 12/12 |
| 5 | 宅建業法の総合問題（複数の論点をまたぐ問題） | 宅建業法 | 20 | 10/12 |
| 6 | その他の民法（判決文の問題など） | 権利関係 | 18 | 10/12 |
| 7 | 免許 | 宅建業法 | 17 | 11/12 |
| 7 | 宅建士（登録・宅建士証） | 宅建業法 | 17 | 11/12 |
| 9 | 媒介契約・代理契約 | 宅建業法 | 15 | 12/12 |
| 10 | 相続・遺言・遺留分 | 権利関係 | 14 | 11/12 |
| 10 | 自ら売主の制限（8種制限。クーリング・オフを除く） | 宅建業法 | 14 | 11/12 |
| 12 | 報酬の上限 | 宅建業法 | 13 | 12/12 |
出典：資格のミカタ 社内分析「過去12回分の論点分類」（平成28年度〜令和7年度）。
上位12のうち8つが宅建業法です。業法は50問中20問と一番多い分野なので当然ともいえますが、35条・37条・広告の3つだけで、12回で78問出ています。1回あたり6〜7問です。
5位の「総合問題」と6位の「その他の民法」は、1つのテーマではなく、ほかの論点に入らない問題をまとめた入れ物です。数が多いのは、中身がばらばらの問題が集まっているからだと読んでください。
13位以下は、出題数12（12回すべてで1問ずつ）の論点が15個並びます。借地・借家・区分所有法・不動産登記法、法令上の制限の5つ、住宅瑕疵担保履行法、5問免除科目の5つです。くわしくは分野ごとの表で見ていきます。
このデータを読むときの注意
- 論点の分け方で数は変わります。たとえば「35条の説明と37条書面を比べる問題」をどちらに入れるか、総合問題に入れるかで、それぞれの数が1つずつ動きます
- 来年の出題を保証するものではありません。12回続けて出た論点でも、13回目に出る保証はありません
- 令和2年度・令和3年度は2回ずつ数えているので、この2年度の傾向がほかの年度より強めに出ています
- 古い年度には、法律が改正される前の内容で出た問題が含まれます。社内の分類メモで「改正前の内容」と印を付けた問題は、600問中22問（うち権利関係が14問）でした
- 問番号の並び（権利関係が問1〜14など）は、公式には決まっていません。この記事の問番号は、数えた12回で実際にそうだった、という事実です
数えたのは論点と回数だけです。試験問題の文章は、この記事には載せていません。過去問そのものは、不動産適正取引推進機構（RETIO）のサイトで公開されています。手に入れ方と回し方は宅建の過去問は何年分・何周？で説明しています。
宅建業法：20問のほとんどが「よく出る」以上の論点
宅建業法は、例年問26〜45の20問です。12回分で240問あります。
| 論点 | 出題数（12回合計） | 出た回数 | 区分 |
|---|---|---|---|
| 重要事項説明（35条） | 30 | 12/12 | 毎回 |
| 37条書面（契約書面） | 25 | 12/12 | 毎回 |
| 広告・業務上の規制 | 23 | 12/12 | 毎回 |
| 媒介契約・代理契約 | 15 | 12/12 | 毎回 |
| 報酬の上限 | 13 | 12/12 | 毎回 |
| 住宅瑕疵担保履行法 | 12 | 12/12 | 毎回 |
| 総合問題（複数の論点をまたぐ問題） | 20 | 10/12 | よく出る |
| 免許 | 17 | 11/12 | よく出る |
| 宅建士（登録・宅建士証） | 17 | 11/12 | よく出る |
| 自ら売主の制限（8種制限。クーリング・オフを除く） | 14 | 11/12 | よく出る |
| クーリング・オフ | 11 | 11/12 | よく出る |
| 営業保証金 | 10 | 10/12 | よく出る |
| 保証協会 | 10 | 10/12 | よく出る |
| 事務所・案内所・標識・帳簿など | 8 | 8/12 | よく出る |
| 監督処分・罰則 | 7 | 7/12 | ときどき |
| 宅建業の定義（宅地・建物・取引にあたるか） | 7 | 6/12 | ときどき |
| 犯罪収益移転防止法 | 1 | 1/12 | たまに |
出典：資格のミカタ 社内分析「過去12回分の論点分類」。犯罪収益移転防止法は令和7年度に初めて単独の1問として出たため、社内の分類に新しく加えました。
読み取れること
240問のうち225問（約94%）が「よく出る」以上の論点です。業法は、出るテーマがほぼ決まっている分野です。
- 35条（重要事項説明）は1回あたり平均2.5問。少ない回で1問、多い回で4問でした。業法で一番時間をかける価値がある論点です
- 37条書面も1回あたり2問前後。35条と「何を説明するか／何を書くか」を比べて覚えると、両方の得点につながります
- 住宅瑕疵担保履行法は、12回すべて問45でした。出る位置まで決まっている論点です
- 免許・宅建士・クーリング・オフなど「11回」の論点は、出なかった回でも総合問題の中で問われていることがあります。たとえばクーリング・オフは、平成29年度に単独の問題はありませんでしたが、総合問題の中で扱われていました
もう1つ、業法には特徴があります。正しい記述（または誤っている記述）が「いくつあるか」を答える個数問題が、業法の240問中64問、約4分の1ありました。個数問題は、4つの記述をすべて正しく判断できないと正解できません。「なんとなく分かる」では点にならないので、業法は細かいところまで正確に覚える必要があります。
権利関係：問11〜14は毎回同じ、民法は広く浅く出る
権利関係は、例年問1〜14の14問です。12回分で168問あります。
| 論点 | 出題数（12回合計） | 出た回数 | 区分 |
|---|---|---|---|
| 借地借家法（借地） | 12 | 12/12 | 毎回 |
| 借地借家法（借家） | 12 | 12/12 | 毎回 |
| 区分所有法 | 12 | 12/12 | 毎回 |
| 不動産登記法 | 12 | 12/12 | 毎回 |
| その他の民法（判決文の問題など） | 18 | 10/12 | よく出る |
| 相続・遺言・遺留分 | 14 | 11/12 | よく出る |
| 売買・契約不適合責任 | 9 | 9/12 | よく出る |
| 賃貸借（民法） | 9 | 8/12 | よく出る |
| 物権変動・対抗要件（登記） | 7 | 6/12 | ときどき |
| 時効 | 6 | 6/12 | ときどき |
| 抵当権・根抵当権 | 6 | 6/12 | ときどき |
| 保証・連帯債務 | 6 | 4/12 | たまに |
| 意思表示（錯誤・詐欺など） | 5 | 5/12 | ときどき |
| 請負・委任など | 5 | 5/12 | ときどき |
| 制限行為能力者（未成年者・成年被後見人など） | 5 | 5/12 | ときどき |
| 代理 | 5 | 5/12 | ときどき |
| 共有 | 4 | 4/12 | たまに |
| 債務不履行・解除・危険負担 | 4 | 3/12 | たまに |
| 債権譲渡 | 4 | 4/12 | たまに |
| 相隣関係・所有権 | 3 | 3/12 | たまに |
| 弁済・相殺 | 3 | 3/12 | たまに |
| 不法行為 | 3 | 3/12 | たまに |
| 留置権・先取特権・質権 | 2 | 2/12 | たまに |
| 使用貸借 | 1 | 1/12 | たまに |
| 地役権 | 1 | 1/12 | たまに |
出典：資格のミカタ 社内分析「過去12回分の論点分類」。
読み取れること
権利関係は、後半の4問と、前半の10問で性格がまったく違います。
- 問11〜14は、12回すべて同じ並びでした。問11が借地、問12が借家、問13が区分所有法、問14が不動産登記法です。毎回1問ずつ、必ず出ています
- 問1〜10の民法は、21の論点に散らばっています。毎回出た民法の論点は1つもありません。一番近いのは相続（11回）です
- 相続の次は、売買（契約不適合責任）が9回、賃貸借が8回と続きます。どれも不動産の取引に直結するテーマです
- 「その他の民法」の18問には、判決文を読んで答える問題や、条文に書いてあるかどうかを問う問題など、どの章にも入れにくい問題が集まっています。対策を立てにくい問題です
民法は範囲が広く、1つの論点を深く覚えても、その論点が出る確率は2回に1回以下です。民法はよく出る論点を先に固めたうえで、ほかは基本の仕組みだけを広く押さえるのが、頻度から見た進め方です。
なお、意思表示・代理・制限行為能力者は「ときどき」ですが、民法のほかの論点を理解する土台になります。出る回数が少ないから飛ばしてよい、という意味ではありません。
法令上の制限：8問の顔ぶれはほぼ固定
法令上の制限は、例年問15〜22の8問です。12回分で96問あります。
| 論点 | 出題数（12回合計） | 出た回数 | 区分 |
|---|---|---|---|
| 建築基準法 | 24 | 12/12 | 毎回（毎回2問） |
| 都市計画法（都市計画の内容・地域地区など） | 12 | 12/12 | 毎回 |
| 開発許可（都市計画法） | 12 | 12/12 | 毎回 |
| 盛土規制法・宅地造成 | 12 | 12/12 | 毎回 |
| 土地区画整理法 | 12 | 12/12 | 毎回 |
| 農地法 | 12 | 12/12 | 毎回 |
| 国土利用計画法 | 11 | 11/12 | よく出る |
| その他の法令 | 1 | 1/12 | たまに |
出典：資格のミカタ 社内分析「過去12回分の論点分類」。
読み取れること
法令上の制限は、5つの分野のなかで一番、出る論点が決まっている分野です。96問のうち95問が「よく出る」以上の論点でした。
- 建築基準法は12回すべてで2問。都市計画法は「計画の中身」と「開発許可」で毎回1問ずつ、合わせて2問です
- 盛土規制法・土地区画整理法・農地法も、12回すべてで1問ずつ出ています
- 国土利用計画法が単独で出なかったのは平成29年度だけです。この回は、国土利用計画法を含むいくつかの法令をまとめて問う1問が出ていて、社内の分類では「その他の法令」に入れました
つまり8問の内訳は、ほぼ毎回「建築基準法2・都市計画法2・盛土規制法1・土地区画整理法1・農地法1・国土利用計画法1」です。どの法律から勉強しても、勉強した分がそのまま毎年の1問か2問につながります。
盛土規制法の論点は、令和5年度までは宅地造成等規制法の問題として、令和6年度からは盛土規制法の問題として出ています。社内の分類では同じ論点として数えましたが、古い年度の問題は改正前の内容なので、解くときは今のテキストで中身を確かめてください。宅建の試験は、試験を行う年度の4月1日時点で施行されている法令で出題されます（RETIO）。
法令上の制限から1問、ここで解いてみてください。その場で答え合わせができます。
税・価格と5問免除科目：「枠」で見ると毎回出る
税・価格の評定（3問）
税・価格の評定は、例年問23〜25の3問です。論点ごとに見ると、12回すべてで出た論点は1つもありません。ところが、3つの「枠」に分けると、どの枠も毎回1問ずつ出ています。
| 枠 | 論点 | 出題数（12回合計） | 出た回数 |
|---|---|---|---|
| 国の税（1問） | 登録免許税 | 4 | 4/12 |
| 所得税（譲渡所得・住宅の特例など） | 4 | 4/12 | |
| 印紙税 | 4 | 4/12 | |
| 地方税（1問） | 不動産取得税 | 6 | 6/12 |
| 固定資産税 | 6 | 6/12 | |
| 価格の評定（1問） | 不動産鑑定評価基準 | 7 | 7/12 |
| 地価公示 | 5 | 5/12 |
出典：資格のミカタ 社内分析「過去12回分の論点分類」。「枠」は、この記事で整理のために付けた呼び方です。
数えた12回では、どの回も「国の税から1問・地方税から1問・価格の評定から1問」でした。国の税は3つの税が4回ずつ、地方税は2つの税が6回ずつと、ほぼ均等です。どれが出るかは年によって違い、続けて同じ税が出た年もあります。前の年に出なかった税が「次は出る」とは言えません。
税と価格は、1つの論点が出る確率だけを見ると「ときどき」か「たまに」です。それでも枠としては毎回出るので、枠の中の論点はどれも基本だけは押さえておくのが安全です。
5問免除科目（5問）
例年問46〜50の5問は、登録講習を修了した人が免除される問題です（修了試験に合格した日から3年以内の試験が対象。RETIO）。免除されない人にとっては、5問すべてが得点源になります。
| 論点 | 出題数（12回合計） | 出た回数 | この12回での問番号 |
|---|---|---|---|
| 住宅金融支援機構 | 12 | 12/12 | 問46 |
| 景品表示法・不動産の表示に関する公正競争規約 | 12 | 12/12 | 問47 |
| 統計 | 12 | 12/12 | 問48 |
| 土地の知識 | 12 | 12/12 | 問49 |
| 建物の知識 | 12 | 12/12 | 問50 |
出典：資格のミカタ 社内分析「過去12回分の論点分類」。
5問免除科目は、5つの論点が12回すべて同じ順番で1問ずつ出ていました。出る範囲がはっきりしているので、短い時間で準備しやすい分野です。
ただし統計だけは性質が違います。地価公示の変動や住宅の着工戸数など、その年に発表された最新の数字が問われるので、早くから覚えても試験の年には古くなります。統計は、試験の年の夏以降にまとめて覚えるのが効率的です。
頻度から決める勉強の優先順位
ここまでの表を、勉強の順番に落とし込みます。下の分け方は、出題の頻度と、1問あたりに覚える量を合わせて考えた、この記事の推奨です。
先に固める論点
| 分野 | 先に固める論点 | 理由（12回のデータ） |
|---|---|---|
| 宅建業法 | 35条・37条・広告と業務上の規制・媒介契約・報酬・8種制限・クーリング・オフ・免許・宅建士 | どれも12回中11回以上。35条・37条・広告だけで1回6〜7問 |
| 法令上の制限 | 建築基準法・都市計画法（開発許可を含む）・農地法・国土利用計画法・土地区画整理法・盛土規制法 | 8問の顔ぶれがほぼ固定。勉強した分がそのまま毎年の得点につながる |
| 権利関係 | 借地・借家、相続、売買（契約不適合責任）、賃貸借 | 借地・借家は毎回1問ずつ。相続・売買・賃貸借は民法の中で出る回数が多い |
| 5問免除科目 | 景品表示法・土地の知識・建物の知識・住宅金融支援機構 | 12回すべて1問ずつ。出る範囲がはっきりしている |
宅建業法は問題数が一番多く、出るテーマも決まっています。最初に業法、次に法令上の制限と進めると、少ない勉強時間でも点数の見通しが立ちやすくなります。分野ごとに何点を目指すかは、宅建の合格点の推移と科目別の目標点で整理しています。
毎回出るが、基本だけでよい論点
- 区分所有法・不動産登記法：毎回1問ずつ出ますが、どちらも範囲が広く、1問のために覚えることが多い論点です。よく問われる基本（集会の決議、登記の申請のしかたなど）を押さえ、深追いはしません
- 税（国の税・地方税）と価格の評定：枠としては毎回出ますが、1つの税が出るのは12回中4〜7回です。それぞれの税の基本（だれに・何に・いくらかかるか、主な特例）を広く浅く覚えます
- 統計：毎回1問出ますが、数字が毎年変わるので、試験の年の直前期にまとめて覚えます
後回しでよい論点と、「捨て問」の考え方
12回中4回以下しか出ていない論点（権利関係の地役権・使用貸借・留置権や先取特権・相隣関係など、業法の犯罪収益移転防止法、法令上の制限の「その他の法令」）は、ほかの論点が固まってからで十分です。
「捨て問」という言葉もよく聞きますが、頻度のデータから言えるのは「最初から捨てる論点を決める」ことではありません。言えるのは次の2つです。
- 勉強する順番の後ろに回してよい論点がある：出る回数が少ない論点は、先に固める論点が終わってから手を付けます。基本の仕組みだけでも知っておけば、選択肢を1つか2つ消せることがあります
- 試験中に深追いしない問題がある：「その他の民法」に多い、判決文を読む問題や、条文にあるかどうかを問う問題は、事前に準備できる範囲が限られます。本番で手が止まったら、時間をかけすぎずに次へ進むのが現実的です
1回の試験で使える勉強時間は限られています。全体でどのくらいの時間をかけ、いつから始めるかは宅建の勉強時間といつから始めるかで、12・6・3ヶ月の計画表にしています。
頻度データをそのまま勉強に使うなら
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よくある質問
Q. 12回すべてで出た論点は、来年も必ず出ますか？
必ず出るとは言えません。このデータは過去12回に何が出たかを数えたもので、来年の出題を保証するものではありません。ただ、12回続けて1問ずつ出ている論点（借地・借家、法令上の制限の各法律、住宅瑕疵担保履行法、5問免除科目など）は、出なかった場合のほうが珍しい、という程度には言えます。
Q. 論点の数え方が、ほかのサイトや講座と違うのはなぜですか？
論点の分け方は、資格のミカタの社内の分類です。たとえば、業法のいくつかの論点をまたぐ問題を「総合問題」として別に数えているので、35条や37条の数は、ほかの数え方より少なめに出ている可能性があります。分け方を変えれば数は変わるので、順位の細かい差よりも、「毎回出る」「たまに出る」といった大きな区分で読んでください。
Q. 古い年度の問題は、もう使えませんか？
出る論点の傾向を見るには、古い年度も役に立ちます。ただし、法律の改正前の内容で出た問題は、今の法律では答えが変わることがあります。宅建の試験は、試験を行う年度の4月1日時点で施行されている法令で出題されます（RETIO）。古い年度の問題を解くときは、今のテキストで内容を確かめてください。
Q. 5問免除を受ける人は、どこを優先すればいいですか？
5問免除の人は問46〜50の5問が免除されるので、残りの45問で考えます。この記事の表では、宅建業法と法令上の制限が「毎回」「よく出る」論点の多い分野です。この2つを先に固め、権利関係は借地・借家と、よく出る民法の論点から進めるのが、頻度から見た順番です。
Q. 一度落ちた人は、この表をどう使えばいいですか？
自分が落とした問題を、この表の論点に当てはめてみてください。「毎回」「よく出る」の論点で落としていたなら、そこを固め直すのが一番の近道です。合格発表のあとにやることと、点数別の再挑戦の計画は宅建に落ちたらにまとめています。
まとめ
- 過去12回分（平成28年度〜令和7年度）の600問を論点ごとに数えると、310問（約52%）が12回すべてで出た論点、478問（約80%）が12回中8回以上出た論点だった
- 出題数の1位は重要事項説明（35条）の30問。上位12のうち8つが宅建業法
- 宅建業法は240問中225問（約94%）が「よく出る」以上。法令上の制限は8問の内訳がほぼ固定
- 権利関係は、問11〜14（借地・借家・区分所有法・不動産登記法）が毎回同じ。問1〜10の民法は21の論点に散らばる
- 税・価格は「国の税・地方税・価格の評定」の枠で毎回1問ずつ。5問免除科目は5つの論点が毎回同じ順で出た
- 論点の分け方は社内の分類で、分け方によって数は変わる。来年の出題を保証するものではない
どの論点から手を付けるか決まったら、あとは毎日少しずつ進めるだけです。「ごうかくっ！」なら、この頻度データをもとにした動画レッスンとオリジナル問題を、無料登録ですぐに始められます。
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